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Mieterhöhung - zu Recht?

Grundsätzlich haben sich Vemieter und Mieter bei der Unterzeichnung des Mietvertrags über alle wesentlichen Teile des Mietvertrags, also über Vertragsparteien, den Vertragsgegenstand und die Miete geeinigt und Abänderungen des Vertrags können nur einvernehmlich vereinbart werden. Einseitige Änderungen sind nur in Ausnahmefällen möglich. Dieser Grundsatz führt auch dazu, dass der Vermieter zu einer Mieterhöhungen die Zustimmung seines Mieters benötigt.
Da dieser kaum ein Interesse daran hat, einer höheren Miete zuzustimmen, hat der Gesetzgeber den Mieter verpflichtet unter bestimmten Voraussetzungen einem Erhöhungsverlangen des Vermieters zuzustimmen.

Der häufigste und wichtigste Fall der Mieterhöhung ist die nach 558 BGB. Danach kann der Vermieter die Zustimmung verlangen, sofern drei Voraussetzungen erfüllt sind:

  1. Es müssen mindestens 12 Monate seit der letzten Mieterhöhung vergangen sein.

    Zum Zeitpunkt in dem dem Mieter das Erhöhungsverlangen zugeht, muß der Mieter also seit mindestens 12 Monaten eine unveränderte Miete zahlen. Da zwischen Zugang und Erhöhung drei Monate liegen, bedeutet dies, dass die Miete tatsächlich nur alle 15 Monate erhöht werden kann.

    Geht die Erhöhungsverlangen zufrüh zu oder verstößt es gegen die drei-Monats-Frist ist es unwirksam, eine Heilung oder Umdeutung kommt nicht in Betracht.


  2. Die Miete darf nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen

    Die Vergleichsmiete läßt sich entweder durch einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, einer Mietdatenbank, einen Sachverständigengutachten oder durch drei Vergleichswohnungen darstellen.


  3. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 % erhöht worden sein (Kappungsgrenze)

Das Mieterhöhungsverlangen ist in Textform zu erklären und zu begründen.

Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen liegt im übrigen auch dann vor, wenn der Vermieter zwar die Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels einordnet und die dort vorgesehene Mietspanne richtig benennt, gleichwohl aber eine Miete oberhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Mietspanne verlangt. Das Erhöhungsverlangen ist lediglich hinsichtlich des Betrags, der über den im Mietspiegel benannten Höchstbetrag hinausgeht, unbegründet (so jedenfalls der BGH AZ: VIII ZR 52/03).

Das bedeutet nun, dass man ein Mieterhöhungsverlangen als Vermieter zuerst prüfen sollte, ob die Erhöhung überhaupt möglich ist und dann ein sauber formuliertes Schreiben dem Mieter zukommen läßt.
Als Mieter wiederum sollte man vor der Zustimmung zum Verlangen des Vermieters genau prüfen, ob dieser alle Vorschriften beachtet hat oder ob man die Zustimmung zurecht versagen darf.

In beiden Fällen können Sie sich an Herrn Rechtsanwalt Malecha wenden, der Sie in Fragen des Mietrechts kompetent berät.

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